Bundesgericht bestätigt Rechtsprechung zu Akontozahlungen für Nebenkosten

Das Bundesgericht hat im Urteil 4A_339/2018 vom 29. Januar 2019 entschieden, dass der Vermieter den Mieter bei Abschluss des Vertrags nicht darauf hinweisen muss, dass die Akontozahlungen für die Nebenkosten nicht kostendeckend sein werden. Streitpunkt war insbesondere, ob den Vermieter eine Aufklärungspflicht treffe. Die Mieter leiteten die Aufklärungspflicht des Vermieters aus dem mietrechtlichen Vertrauensschutz ab und stützten ihre Argumentation auf das Prinzip der culpa in contrahendo sowie auf Art. 270 und Art. 257a OR ab. Das Mietgericht Horgen hatte den Standpunkt der Mieter, die lediglich eine Nachzahlungspflicht von 20% der Akontozahlungen anerkannten, teilweise geschützt und entschieden, dass die Mieter lediglich 30% der Akontozahlungen nachzahlen mussten. Gleichzeitig hatte es die bisherige Rechtsprechung kritisiert, wonach keine Vorschriften über das Verhältnis zwischen Akontozahlungen und effektiven Nebenkosten bestünden (BGE 132 III 24) und der Vermieter nicht verpflichtet sei, den Mieter über die mutmassliche Höhe der Nebenkosten aufzuklären. Gemäss dem Mietgericht Horgen könne der Vermieter auf diese Weise vereiteln, dass der Mieter den Anfangsmietzins anfechte. Das Obergericht Zürich korrigierte den erstinstanzlichen Entscheid und verpflichtete die Mieter zu einer vollständigen Nachzahlung. Es argumentierte, dass sich der Mieter die für die Anfechtung des Anfangsmietzinses benötigten Angaben beschaffen, indem er von seinen Informationsrechten Gebrauch mache. Das Bundesgericht bestätigte seine Praxis. Um eine Haftung aus culpa in contrahendo anzunehmen, sei vonnöten, dass der Vermieter verschwiegen habe, dass die Akontozahlungen zu tief sind. Weil im vorliegenden Fall eine Erstvermietung zu beurteilen war, blieb fraglich, ob der Vermieter über diese Angaben verfüge. Die Frage konnte gemäss Bundesgericht allerdings offen bleiben, weil eine Haftung nur dann zu prüfen wäre, wenn es dem Mieter weder möglich noch zumutbar war, sich beim Vermieter nach der Höhe der Nebenkosten zu erkundigen.